慧聪涂料网讯：近日，山东省财政厅、住建厅联合印发《山东省新建物业质量保修金管理办法》（下简称《办法》），对商品房屋的保修范围和最低保修期限进行了统一规定，并明确了使用保修金的各类情形。
商品房保修期自交付使用之日计算
《办法》中，对正常使用条件下，商品房屋的保修范围和最低保修期限进行了明确规定：房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程为5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；外墙外保温工程为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；开发企业统一装饰装修的商品房装修工程为2年。其他项目的保修期限和保修范围，由开发企业和业主在商品房销售合同和质量保证书中约定。
按照《办法》，商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起计算。
同时，《办法》中也对不属于保修范围的情况进行了界定：因业主不当使用物业或者擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的物业质量问题；非开发企业建设的专业经营设施设备出现的质量问题；因不可抗力造成的物业质量问题，均不能使用保修金。
紧急情况下物业可先行垫资维修
保修期内商品房如发生需要维修的情况，维修金如何使用？《办法》规定，物业共用部位、共用设施设备，由物业服务企业、业主委员会向物业主管部门提出保修金使用申请；业主委员会尚未成立的，可以由物业服务企业和业主推选的业主代表向物业主管部门提出保修金使用申请。
物业主管部门接到保修金使用建议书或使用申请后，经核实符合使用保修金政策的，由保修金使用申请人选择具有相应资格、能力的施工单位进行维修。承担维修的单位，应当编制维修方案及资金预算，报物业主管部门审查后组织维修。实施维修的物业服务企业、施工单位应合理控制维修成本，完成维修后，填写物业维修工程费用清单，并由保修金使用申请人签章确认。
物业主管部门在收到物业维修工程费用清单后核实有关情况，并于20日内向保修金使用申请人或维修单位转账，将维修费用从保修金中列支。发生涉及房屋结构安全，或严重影响使用功能的紧急抢修事故时，业主或物业服务企业可先行垫资维修，并应当保存相关证据，在责任认定明确后，符合本办法规定的保修金使用情形的，可以申请使用保修金清偿。保修金使用后，物业主管部门应在维修工程结算之日起30日内将保修金使用明细函告开发企业。
多种情况可降低保修金收取标准
《办法》提出，可根据开发企业信用状况、资质等级、售后服务体系建立等情况适当降低保修金收取标准，并对相应条件进行了规定，其中包括：开发企业购买了承保内容、金额、期限不低于保修责任的工程质量责任保险的，所承保物业可不交存保修金；通过住宅性能认定终审的3A级、2A级、1A级的开发项目，可分别相应降低或退还该项目保修金交存比例的3个、2个、1个百分点；获得广厦奖、鲁班奖等国家级优良工程奖和国家康居示范工程，省优秀住宅小区、泰山杯等省级优良工程奖，市级优秀住宅小区等市级优良工程奖的项目，可在该项目获奖后分别退还3个、2个、1个百分点比例的保修金；开发企业质量保证体系及售后维修服务体系健全，企业信用等级较高或者前期物业管理质量控制措施到位的项目，交存标准可适当降低，但最多不超过1个百分点。
上述情况可累计计算，实际交存比例最低不得低于新建物业建筑安装总造价的1%。物业主管部门可以根据当地工程造价水平统一测算核定不同类型建筑的建筑安装造价平均数额，并将开发企业需交存的保修金标准和具体数额函告开发企业和商品房预售资金监管部门。
